Вопросы, касающиеся государственной регистрации общего имущества в многоквартирных домах, волнуют многих простых граждан. Законодательные тонкости и неточности, как обычно, вызывают разночтения, поэтому данный вопрос заслуживает детального рассмотрения.

Покупка участка под многоквартирным домом: цена вопроса

За участок в данном случае платить ничего не нужно – в момент постановки на кадастровый учет он становится общей долевой собственностью владельцев жилых квартир каждого конкретного дома. Соответствующая норма прописана в жилищном кодексе Российской Федерации. То есть земля под многоэтажной постройкой входит в состав общего имущества в многоквартирном жилом доме.

Собственники владеют участком и имеют право пользоваться им в той мере, которая необходима для эксплуатации самого многоквартирного дома и объектов, входящих в состав общего имущества. На одном участке может располагаться сразу несколько домов – действующему законодательству это не противоречит. Обращаем ваше внимание на тот момент, что многоквартирным домом считается любой дом с двумя и более квартирами.

Размеры доли собственника по участку под многоквартирным домом определяются с учетом площади помещения (жилой и не только). Если речь идет о нежилом помещении, его владельцы могут претендовать на долю в общем имуществе дома.

Регистрация земли под многоквартирным домом – обязательная мера или нет?

На данный момент процедура регистрации земли под домом на две и более квартир является добровольно-заявительной. То есть проводить ее или нет, решают собственники, а закон их это делать не обязывает.

Определение границ участка

Границы земельного надела под домом определяются согласно положениям земельного законодательства и действующего закона о градостроительной деятельности. Не следует забывать о том, что на участке, кроме самой многоквартирной постройки, могут располагаться другие объекты – в частности те, которые нужны для благоустройства, эксплуатации и обслуживания дома, озеленения территорий.

Формирование земельного участка – обязанность государственных органов в том случае, если он был сформирован до начала действия Жилищного Кодекса РФ и в его отношении была проведена процедура постановки на государственный кадастровый учет. Когда надел был сформирован только после введения в действие ЖК, право на него начинает действовать после постановки на кадастровый учет. Если участок пока не сформирован, и в его отношении не проведен кадастровый госучет, земля считается собственностью правового и публичного образования, но, в соответствие с законом, собственник распоряжаться землей в той ее части, которая находится под постройкой, не может. Как и в случае с дачной амнистией, в закон регулярно вносятся поправки и коррективы, поэтому возможны изменения. Для их уточнения вы можете обратиться к юристам АН «АЛЕКС НЕДВИЖИМОСТЬ» (подробнее тут).

Земельный участок не сформирован, а государственный кадастровый учет в его отношении не проведен? В таком случае земля будет находиться в собственности правового и публичного образования, но у собственника нет права распоряжаться участком в той его части, которая должна быть сформирована под многоквартирный дом.

Финальный этап определения границ надела – межевание, постановка на учет (кадастр). Стоимость услуг представлена в данном разделе.

Может ли жилец многоквартирного дома выступать в качестве инициатора процедуры оформления участка под постройкой в собственность?

Быть инициатором подобной процедуры может общее собрание собственников, которое принимает соответствующее решение и выбирает уполномоченное лицо, которое будет представлять интересы собственников. Если вас как жильца дома выберут в качестве уполномоченного лица, то вы сможете инициировать процедуру, в остальных случаях – нет.

Начало процесса формирования участка

В том случае, когда участок еще не сформирован, собственники помещений в доме, в соответствие с постановлением Конституционного суда, могут подавать индивидуальные обращения в местные органы самоуправления и требовать инициировать начало процедуры формирования земельного участка, где располагается дом. Размеры законодательством четко не определяются – особых положений о порядке определения границ наделок нет, но некоторые ориентиры встретить можно. Так площадь всегда будет разной и зависит она от того, что на земле находится.

Необходимые регистрационные документы

Чтобы зарегистрировать право долевой общей собственности, нужно предоставить в вышестоящие инстанции пакет документов:

• заявление на госрегистрацию права собственности (регистрационная процедура носит именно заявительный характер);
• оплаченная госпошлина (каждый владелец платит 100 рублей);
• удостоверяющий личность документ;
• доверенность для представителя, которая подтверждает его полномочия;
• документация, подтверждающая полномочия председателя, избранного на общем собрании (устав, свидетельство об избрании того или иного лица, протокол собрания);
• документ о формировании участка, его постановке на кадастровый учет (и межевании), определении границ;
• кадастровый паспорт;
• протокол (то есть решение) общего собрания, на котором принималось решение об определении размеров долей в праве общей собственности на участок (указываются паспортные данные всех собственников жилых, нежилых помещений).

Если это будет необходимо, у вас могут запросить и другие документы.

Распространенные причины отказа в проведении процедуры госрегистрации

Чаще всего отказы выдаются в результате:

1. Непропорциональности размером доли размерам общей площади помещения.
2. Отсутствия важных документов.
3. Отсутствия регистрации прав или подтверждающих факт регистрации документов.

Узнать, где именно проходят границы участка, можно в кадастровой палате, если никаких других сведений у вас нет. Он не сформирован? В таком случае о границах говорить вообще рано – обращайтесь в органы местного самоуправления, чтобы они начинали процедуру оформления участка. Сначала будут определены границы, а потом разрешены и другие вопросы – например, месторасположение автомобильной стоянки.

Что может сделать председатель ТСЖ многоквартирного дома для постановки участка на учет

Если застройщик пользовался участком на правах аренды, а позже этот договор был расторгнут, сначала обратитесь в кадастровую палату и смените тип разрешенного использования (подробнее о кадастровых работах вы сможете узнать из данного раздела). Застройщик, вероятнее всего, получал землю под строительство, а в случае с готовым домом речь идет уже об участке под готовым многоквартирным жилым домом. Без смены типа пользования государственная регистрация прав выполнена быть не может.

Учтите и тот момент, что для строительства обычно берется участок большей площади, чем нужно, поскольку это требуется для выполнения работ. При формировании общего долевого имущества его площадь, скорее всего, получится куда меньше.

В состав участка входит дорога? Его можно в таком случае и не регистрировать – на усмотрение собственников. Границы участка определяет администрация. В целом же государственная регистрация общего долевого имущества многоквартирного дома предоставляет собственникам определенные юридические гарантии на случай изъятия земли, поскольку участки довольно часто изымаются для решения государственных нужд.

Стоимость процедуры регистрации

Регистрации земли под домом обойдется в 100 рублей с человека. Есть собственника два – госпошлина составит 200 рублей, 15 – 1500 и так далее. Дополнительных платежей и скрытых комиссий нет.

Возможно ли выделение доли в натуре?

Нет, такой возможности нет – земля следует только судьбе помещения, неразрывно связана с многоквартирным домом. На нее выдается соответствующее свидетельство установленного образца, в котором указывается необходимая информация о правах собственности. Решите продать квартиру – отдадите ее новому хозяину с долей земельного участка, которую оформите после постановки земли на учет и получения права собственности.

Есть вопросы относительно регистрации собственности доли участка под многоквартирным строением в Крыму? Вы всегда можете задать их нашим специалистам. Контакты для связи вы найдете по ссылке.